Grundbesitzabgabenbescheide 2025 enthalten reformierte Grundsteuer
Derzeit werden die Grundbesitzabgabenbescheide für das Jahr 2025 zugestellt. Dem Bescheid können – neben den Abwasser-, Abfall- und Straßenreinigungsgebühren – auch die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für die Immobilien entnommen werden.
Dem Grundsteuerbescheid liegt erstmals die neue Grundsteuerwertermittlung der Immobilien durch das Finanzamt Aachen-Kreis zugrunde.
Aufgrund der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Grundsteuerreform musste das Finanzamt die Grundsteuerwerte neu ermitteln und aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl einen neuen Grundsteuermessbetrag errechnen.
Eine Besserbewertung eines Grundstücks durch das Finanzamt kann daher dazu geführt haben, dass sich der Grundsteuermessbetrag erhöht hat, wohingegen eine geringere Bewertung eines Grundstücks durch das Finanzamt dazu geführt haben kann, dass sich der Grundsteuermessbetrag verringert hat. Das Ergebnis der Bewertung eines Grundstücks wurde den Eigentümern im sogenannten Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt mitgeteilt.
Die Stadt Baesweiler hat keinerlei Einfluss auf diese Wertfeststellung durch das Finanzamt und muss diese Werte für die Grundsteuerbescheide übernehmen.
Dies bedeutet, dass Einwendungen gegen den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag auch nur direkt gegenüber dem Finanzamt Aachen-Kreis und nicht gegenüber der Stadt Baesweiler geltend gemacht werden können.
Der vom Finanzamt Aachen-Kreis festgelegte Messbetrag für die Immobilien ist für die Stadt Baesweiler verbindlich. Um die endgültige Höhe der Grundsteuer zu berechnen, wenden die Städte und Gemeinden die von ihnen festzulegenden Hebesätze an.
Mit den Hebesätzen werden alle neuen Messbeträge gleichmäßig hochgerechnet. Hierzu wird der Hebesatz mit dem Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamtes multipliziert und auf diese Weise die endgültige Grundsteuer berechnet (Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag; Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer).
Aufgrund der Neubewertung aller Immobilien durch das Finanzamt musste die Stadt Baesweiler auch die Höhe der Hebesätze neu festsetzen, um das bisherige Grundsteueraufkommen beizubehalten. Der Rat der Stadt Baesweiler hat entschieden, ab 2025 die vom Land NRW errechneten aufkommensneutralen Hebesätze festzusetzen, mit denen die Summe der Grundsteuererträge der Stadt Baesweiler nach der Reform (also ab 2025) dem Aufkommen vor der Reform (bis 2024) entspricht.
Die Festsetzung der Hebesätze ist also mit Blick auf die Grundsteuerreform aufkommensneutral erfolgt, d.h. die Festsetzung der Hebesätze dient lediglich dazu, das Grundsteueraufkommen in der Stadt Baesweiler in der Summe stabil zu halten. Die Stadt Baesweiler erzielt keine Mehreinnahmen durch die neuen Hebesätze. Für den/die einzelne/n Steuerpflichtige/n kann es dennoch zu nicht unerheblichen Abweichungen gegenüber der bisherigen Höhe seiner/ihrer Grundsteuer kommen und zwar sowohl nach oben als auch nach unten. Dies hängt allerdings alleine mit der oben dargestellten, durch die Stadt nicht beeinflussbaren Neubewertung der Grundstücke durch das Finanzamt zusammen, welche teilweise höher als bislang bewertet wurden und teilweise niedriger.
Sicherlich haben Sie Fragen zur neuen Grundsteuer. Die Finanz-, Steuer- und Gebührenabteilung der Stadt Baesweiler beantwortet Ihre Fragen unter 02401/800-577, 02401/800-523 bzw. 02401/800-586 sehr gerne.
Informationen zur Grundsteuerreform 2025
Bekanntlich tritt im Jahr 2025 eine vom Bundesverfassungsgericht geforderte Reform der Grundsteuer in Kraft.
„Es ist mir ein dringendes Anliegen, Sie über die Gründe für die Reform und die Auswirkungen für Sie als Bürger/innen und Steuerpflichtige umfangreich zu informieren und auf dem Laufenden zu halten. Dabei möchte ich zunächst betonen, dass die Änderungen nicht durch die Städte und Gemeinden veranlasst worden sind. Verantwortlich für die Ausgestaltung der Grundsteuerreform sind vielmehr der Bund und die Länder“, betont Bürgermeister Pierre Froesch.
Detaillierte Informationen zu der Grundsteuerreform können Sie der unten stehenden FAQ-Liste entnehmen. Diese basiert im Wesentlichen auf einer FAQ-Liste der kommunalen Spitzenverbände und wurde mit für Baesweiler spezifischen Punkten ergänzt.
Bei neuen Entwicklungen oder Erkenntnissen – so auch aktuell – wird die Liste laufend aktualisiert.
Auch im Internet finden Sie umfangreiche Erläuterungen zur Reform und zu den Grundlagen der Grundsteuererhebung, z.B. unter
www.grundsteuer.de oder unter
www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform.
Bereits an dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass sich durch die Reform Belastungsverschiebungen ergeben werden, die im Einzelfall auch erheblich sein können.
Diese Belastungsverschiebungen sind aber ausschließlich das Resultat der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Reform und der hieraus resultierenden gesetzlichen Regelungen.
Die Stadt hat hierauf keinen Einfluss.
Die Stadt Baesweiler beabsichtigt, nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil zu halten – sie nimmt also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer ein, wie in den Jahren vor der Reform. Das bezeichnet man als Aufkommensneutralität.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Je nachdem können die Bürgerinnen und Bürger mehr, weniger oder gleichbleibend belastet sein. Im Gesamten kommt es der Höhe nach zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens der Kommune im Vergleich zum Vorjahr.
Die Finanzausstattung der Kommunen – auch die der Stadt Baesweiler - ermöglicht es leider auch nicht, auf Erträge aus der Grundsteuer auch nur teilweise zu verzichten. Die Erträge sind für den Erhalt der gesamten kommunalen Infrastruktur, für Schulen, Kindergärten, Straßen, Parks und Sportanlagen und vieles mehr zwingend erforderlich und unverzichtbar.
Nach wie vor ist es so, dass die Pro-Kopf-Belastung der Bürger/innen durch die Grundsteuer in Baesweiler geringer ist als in allen anderen Kommunen der StädteRegion Aachen.
Aktuell liegt die Belastung umgerechnet auf die Einwohner/innen in Baesweiler bei 177 € pro Einwohner/in und damit deutlich unter der Belastung in allen anderen regionsangehörigen Kommunen.
Fragen und Antworten zur Grundsteuer ab 2025 (FAQ)
Vorbemerkung:
Mit der Grundsteuerreform gehen für viele Belastungsverschiebungen einher. Ausdrücklich wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass diese Belastungsverschiebungen, die im Einzelfall auch erheblich sein können, ausschließlich Resultat des Urteils des Bundesverfassungsgerichtes und der hierdurch erforderlichen Neubewertung des Grundvermögens durch die Finanzämter sind.
Die Stadt hat hierauf leider keinen Einfluss.
Die Finanzausstattung der Kommunen – auch die der Stadt Baesweiler - ermöglicht es insbesondere nicht, auf Erträge aus der Grundsteuer zu verzichten. Die Erträge sind für den Erhalt der gesamten kommunalen Infrastruktur, für Schulen, Kindergärten, Straßen, Parks und Sportanlagen und vieles mehr leider zwingend erforderlich und unverzichtbar.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, völlig veraltet ist. Die Systematik der Grundsteuererhebung sieht eigentlich vor, dass die Grundstückswerte, die der Grundsteuererhebung zu Grunde liegen, im Rahmen einer sogenannten Hauptfeststellung regelmäßig zu überprüfen sind. Eine Überprüfung aller Grundsteuerwerte wurde vom Finanzamt nach 1964 aber nicht mehr durchgeführt.
Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Ziel der Reform ist es, Grundstücke in gleicher Lage und gleicher Größe auch mit der gleichen Grundsteuer zu belegen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Um das zu erreichen, wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.
Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden beispielsweise Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen „direkt vor Ihrer Haustür“ ausgegeben. Das, was unsere Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“. Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher.
Wie läuft die Reform ab?
1. Schritt: Der Grundsteuerwert wurde anhand der von allen Eigentümer/innen einzureichenden Erklärung zum Stichtag 01.01.2022 ermittelt. Zuständig hierfür sind die Finanzämter.
2. Schritt: Die Steuermesszahl wurde ermittelt. Sie beträgt nach neuem Recht 0,031 % für Wohngrundstücke und 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke). Auch dies ist Aufgabe der Finanzämter.
3. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuer-Messbetrag, den jede/r Grundstückseigentümer/in mittlerweile durch einen Bescheid des Finanzamtes erhalten haben dürfte. Für Rückfragen oder Rechtsmittel gegen diesen Bescheid sind insofern auch die Finanzämter zuständig.
4. Schritt: Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Stadt, die davon nicht abweichen darf. Sie wendet in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort bislang zwei: Einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerpflichtigen einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt werden müssen.
Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahle/r ist die Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach diesem neuem Recht (also ab 2025) im Vergleich als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist. Die Kommunen, also auch die Stadt Baesweiler, haben auf diese Wertfeststellung keinerlei Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, die sich aus dem reformierten Bundesrecht ergeben, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.
Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen müssen, hängt daher nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen.
Häufig ist es so, dass sich bei Grundstücken, bei denen sich die tatsächlichen Verhältnisse seit 1964 nicht geändert haben, durch die nun erfolgte Neufeststellung höhere Grundsteuer-Messbeträge ergeben.
Bei Grundstücken, bei denen sich die tatsächlichen Verhältnisse im Laufe der Jahre - zum Beispiel durch eine neue oder eine erweiterte Bebauung - verändert haben, wurde die Bewertung des gesamten Grundbesitzes bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus angepasst. Die Eigentümer dieser Grundstücke zahlen also bereits seit diesem Zeitpunkt eine höhere Grundsteuer.
Bei allen anderen Grundstücken erfolgt die erstmalige Anpassung der Werte seit der letzten Hauptfeststellung 1964 in der Regel erst jetzt, so dass sich die Messbeträge in diesen Fällen häufig deutlicher erhöhen.
Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die individuelle Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes an, der in dem Grundsteuer-Messbetrag des Finanzamtes seinen Ausdruck findet.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen.
Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen, auf das die Kommunen dringend angewiesen sind, stabil zu halten.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff der Aufkommensneutralität wird oft missverstanden. Er bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.
Im Haushalt der Stadt Baesweiler ist für das Jahr 2024 beispielsweise ein Aufkommen von 68.741,00 € für die Grundsteuer A und 5.091.522,00 € für die Grundsteuer B, in Summe also 5.160.263,00 €, veranschlagt. Aufkommensneutralität bedeutet konkret also, dass im Jahr 2025 – vorbehaltlich der Veränderung der Hebesätze der Grundsteuer aus anderen Gründen als der Grundsteuerreform – wiederum in etwa 5.160.263,00 € aus der Grundsteuer A und B erlöst werden.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, wie gerade eben erläutert, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Je nachdem können die Bürgerinnen und Bürger mehr, weniger oder gleichbleibend belastet sein. Im Gesamten kommt es der Höhe nach zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens der Kommune im Vergleich zum Vorjahr.
Das Land NRW hat den Kommunen zwischenzeitlich die Hebesätze mitgeteilt, bei deren Anwendung ab 2025 das Grundsteueraufkommen in der Summe in der jeweiligen Kommune auch nach der Reform gleichbleiben soll.
Für die Stadt Baesweiler liegen diese vom Land NRW ermittelten Hebesätze bei
- 644 v.H. für die Grundsteuer A und bei
- 709 v.H. für die Grundsteuer B.
Dabei ist nochmals zu betonen, dass das neue Grundsteuermodell und die ihm zugrundeliegende Wertermittlung mit der bisherigen Systematik nur bedingt vergleichbar ist. Maßgeblich für die Höhe der individuellen Grundsteuer sind der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz. Ein isolierter Vergleich sowohl der Hebesätze als auch der Grundsteuerwerte vor und nach der Reform verbietet sich daher. Auch ein künftig höherer Hebesatz heißt nicht automatisch, dass alle Bürgerinnen und Bürger mehr Grundsteuer zahlen.
Werden Wohnhäuser stärker belastet als Gewerbeimmobilien?
Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Nach aktuellem Stand würden dadurch insbesondere Wohngrundstücke stärker belastet als Gewerbeimmobilien.
Da dies grundsätzlich nicht gewollt ist, ermöglicht das Land NRW den Kommunen ab 2025 den Beschluss differenzierender Hebesätze innerhalb der Grundsteuer B für Wohngrundstücke einerseits und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke) andererseits.
Das Land NRW hat den Kommunen daher zusätzlich Hebesätze für die Grundsteuer B mitgeteilt, wonach nicht nur das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in der Kommune gleichbleibt, sondern mit denen auch die nicht gewollte Lastenverschiebung von den Geschäftsgrundstücken zu den Wohngrundstücken wieder korrigiert werden würde.
Diese aufkommensneutralen, differenzierenden Hebesätze der Grundsteuer B liegen für die Stadt Baesweiler bei
- 667 v.H. für die Wohngrundstücke und bei
- 882 v.H. für die Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke).
Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter/innen?
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes und das reformierte Grundsteuerrecht betreffen nicht nur die Eigentümer/innen von Immobilien, sondern im Regelfall über die Nebenkosten auch die Mieter/innen, sofern die Vermieter diese Kosten auf ihre Mieter umlegen.
Wie geht es weiter?
Die Stadt Baesweiler ist verpflichtet, zum 01.01.2025 neue Hebesätze für die Grundsteuer A und B zu beschließen und festzusetzen. Wenn der Stadt Baesweiler alle Daten der Finanzverwaltung final vorliegen, wird sie dem Stadtrat einen Beschlussvorschlag zur Höhe der neuen Hebesätze ab 2025 unterbreiten und der Stadtrat wird über die Höhe der neuen Hebesätze entscheiden.
Bei der Grundsteuer B hat die Stadt Baesweiler dabei lediglich die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für die Wohn- bzw. Geschäftsgrundstücke festzusetzen. Weitere Differenzierungsmöglichkeiten bestehen nicht.
Die Höhe Ihrer individuell zu zahlenden Grundsteuer erfahren Sie, wie gewohnt, im Rahmen des Abgabenbescheides für das Jahr 2025 Anfang 2025.