Bebauungsplan Nr. 113 - Schugangsgasse
Auf den bereits seit einigen Monaten hier verfügbaren Artikel Bebauungsplan 113 Schugansgasse „Infos von A-Z“ hier auf der Homepage wird verwiesen.
Sachstand zum November 2019:
Das Bebauungsplanverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Nach derzeitigem Stand ist der Satzungsbeschluss zu Beginn des nächsten Jahres realistisch. Ein Bauantrag ist noch nicht eingegangen.
Städtebauliche Vereinbarung
In der nächsten Stadtratssitzung soll eine städtebauliche Vereinbarung zwischen Stadt und potentiellem Betreiber beraten werden. Inhalt dieser Vereinbarung sind das Errichten und die dauerhafte Unterhaltung der geplanten fünf Bruthilfen für Hirschkäfer auf dem Baugrundstück und benachbarten Grundstücken sowie die fristgerechte Umsetzung der erforderlichen Dachbegrünung.
Gleichzeitig wird diese Vereinbarung auch eine Reihe von Punkten enthalten, deren Inhalt in einem Bebauungsplanverfahren aufgrund dessen rechtlicher Eigenart nicht geregelt werden können, sondern eher Gegenstand eines Baugenehmigungsverfahrens, das sich ja noch anschließen muss, sind. Diese Angaben werden zugunsten der Anwohner hier vorab schon aufgenommen. Dazu gehören z.B. Aussagen zur Handhabung des Bauablaufes, der Müllentsorgung und des Heckenschnittes an Nachbargrenzen, der Fassadenausbildung mit hohen Klinkeranteilen und der Anordnung der Stellplätze
Alle diese Punkte werden in einem Baugenehmigungsverfahren, in dem der Bauantrag dann einen detaillierteren Stand hat, geprüft. Dann können hierzu auch entsprechende Auflagen gemacht werden. Das Bebauungsplanverfahren gibt dagegen nur den planungsrechtlichen Rahmen für eine geplante Bebauung.
Projektorientierter Bebauungsplan
Es handelt sich vorliegend nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, sondern um einen projektorientierten Angebotsbebauungsplan, der sich an einem Projekt, nämlich dem beabsichtigten Pflegewohnheim für bis zu 90 Pflegeplätze, orientiert und für dieses Baugrenzen, Höhen, Pflanzgebote usw. vorgibt.
Hierbei handelt es sich jedoch nicht, wie öffentlich dargestellt, um etwas Neues oder Ungewöhnliches!
Bereits mit Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanverfahrens wurde das gewählte Verfahren und damit der Plancharakter festgelegt:
Wie in allen anderen Bebauungsplanverfahren in Baesweiler wird ein sogenannter „Angebotsbebauungsplan“ erstellt. Angebotsbebauungspläne stellen den Regelfall kommunaler Bebauungspläne dar. Sie setzen einen planungsrechtlichen und städtebaulichen Rahmen fest (z.B. Baugrenzen/Geschossigkeit), in dem sich das Vorhaben später unter Einhaltung der Summe aller Bebauungsplanfestsetzungen bewegen muss.
So darf z.B. auch ein Einfamilienhaus-Bauherr ein 14 m tiefes Baufenster ggf. nur über zwölf m ausnutzen, wenn er anderenfalls die ebenfalls festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) überschreiten würden. Diese Erfahrung kennen viele Bauherren.
In einem Angebotsbebauungsplan können die gewählten Festsetzungen also in der realen Umsetzung durchaus innerhalb dieser Grenzen unterschiedlich ausgefüllt/ausgenutzt werden. Das ist in jedem neuen Wohngebiet sehr gut erkennbar.
Die geplante Pflegewohneinrichtung muss also in der realen Umsetzung – und dieser Nachweis ist bereits im Baugenehmigungsverfahren zu führen – alle (!!!) Bebauungsplanfestsetzungen in Summe einhalten.
Es wird aber z.B. innerhalb der Baugrenzen Flächen geben, die unversiegelt bleiben, damit insgesamt die festgesetzte Grundflächenzahl eingehalten wird. Vorliegend plant der Betreiber z.B. (siehe Übersichtsplan) eine Anlage in der Form eines „E“. Dabei sollen zwischen den Fingern des „E“ begrünte Freiflächen entstehen, die den Bewohnern (abgewandt von der Stegerhüttestraße) als Grünanlagen zur Verfügung stehen. Diese bleiben unversiegelt und unbebaut, obwohl sie innerhalb der Baugrenzen liegen werden.
Da vorliegend – auch dies nicht neu, sondern von Verfahrensbeginn an - als Gebietscharakter ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen wurde, da die angestrebte Pflegewohnheim-Errichtung ein „Wohnen alter oder pflegebedürftiger Menschen“ darstellt,
könnten - rein theoretisch - innerhalb der Baugrenzen auch andere Formen des „Wohnens“ z.B. einige wenige Wohnhäuser entstehen. Daher war auch auf diesen unrealistischen Eventualfall gutachterlich z.B. im Verkehrsgutachten einzugehen.
Aufgrund der reduzierten Geschossigkeit und der Lage des Baufensters in Verbindung mit der vorgesehenen Stellplatzanzahl und der zugehörigen Ortssatzung ist selbstverständlich das extern von Einzelpersonen diskutierte Szenario von 100 Wohnungen unrealistisch und nicht umsetzbar. Der Geltungsbereich der Ablösesatzung beinhaltet den Bereich der Stegerhüttestraße übrigens gar nicht, sodass eine Stellplatzablösung dort entgegen der in Medien veröffentlichten Aussage NICHT(!) möglich ist. Schon allein deshalb ist diese Darstellung nicht nachvollziehbar.
Bebauungsplan-Plan für Altenheim
Niemand hat zudem vor, auf den maßgeblichen Grundstücken etwas anderes als das geplante und kommunizierte Pflegewohnheim zu errichten.
Schon zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes wurde dies unter „Anlass und der Zweck der Planung“ erläutert: Als Anlass und Zweck der Planung ist hier die Errichtung eines Pflegewohnheimes zur Bedarfsdeckung an fehlenden Pflegeplätzen genannt.
Allein zu diesem Zweck hat der potenzielle Betreiber im Rahmen der vorangegangenen Bedarfsausschreibung der Städteregion eine erste Planung entwickelt, die dem Bebauungsplan als projektorientierte Planung zugrunde lag.
Zudem hat der Stadtrat die städtischen Grundstücksanteile ausdrücklich zum Zwecke der Errichtung einer Pflegeeinrichtung veräußert und auch die o.a. städtebauliche Vereinbarung bezieht sich genau hierauf.
(Hinweis: Die zitierte Vereinbarung ist im Ratsinformationssystem öffentlich abrufbar)
Neue Festsetzungen, Drittes Geschoss ?
Entgegen der Darstellung in Anwohnermails und Presse haben sich die Ausmaße möglicher Bebauung in den letzten Monaten nicht verändert. Es ist auch keine Dreigeschossigkeit zulässig. Das von Beginn an mögliche „Staffelgeschoss“ ist allerdings an vorgesehener Stelle weiter möglich.
Die Änderung der Bauordnung (Gesetz des Landes NRW) erforderte hier nur eine Neuformulierung der textlichen Beschreibung, da die „Staffelgeschoss“-Definition dort nicht mehr enthalten ist.
Klarstellungen
Aufgrund entgegenstehender Aussagen stellt die Stadt Baesweiler weiterhin klar:
Den Gutachten zum Bebauungplan Stegerhüttestraße liegen Annahmen von maximal 13 (nicht 16) betreuten Wohnungen und 33 (nicht 29) Stellplätzen zugrunde.
Zudem liegen keine Erkenntnisse über den in einem Zeitungsartikel beschriebenen Status eines der im Bebauungsplan zum Schutz festgesetzter Bäume als "älteste" Hainbuche im "Altkreis Aachen" vor. Die Hainbuche steht vielmehr ohne besondere Erwähnung wie die anderen Bäume im Bereich der geschützten Hecken unter Schutz und ist in der Schutzausweisung nicht mit besonderem Schutzcharakter ausgewiesen. Sie erfährt jetzt erst durch den Bebauungsplan eine besondere Festsetzung. Der Erhalt dieser Buche steht seit Verfahrensbeginn fest. Ein Entfernen war nie geplant, vielmehr wurden von Verfahrens-beginn an seitens der Stadt Baesweiler entsprechende Schutz- und Erhaltensfestsetzungen für den Bebauungsplan vorgeschlagen bzw. mit der Naturschutzbehörde entwickelt.
Bedenken der Unteren Naturschutzbehörde gegen den Bebauungsplan bestehen bei Aufnahme der eng und einvernehmlich zwischen Stadt und Städteregion abgestimmten Festsetzungen und Hinweise in den Bebauungsplan nicht.
Auch die vorgenommene Entfernung der Sträucher zwischen zwei Bäumen zur Gewinnung von Erkenntnissen im Wurzelbereich war im Vorfeld abgestimmt. Lediglich das Entfernen einzelner Äste im unteren Bereich der Hainbuche wurde durch die Städteregion kritisiert. Daher wurde einvernehmlich abgestimmt, weitere Arbeiten auf dem Grundstück bis zur Festlegung aller Festsetzungen ruhen zu lassen. U.a. deshalb wurden die Hirschkäfer-Bruthilfen auf dem Grundstück bislang auch noch nicht angelegt. Die Brutgruben außerhalb dieses Grundstückes wurden allerdings schon weitgehend errichtet. In einer der Brutgruben ist noch beabsichtigt, nach Rezept entsprechender Fachleute fermentiertes Holz/Sägemehl beizusetzen.
Ausblick:
Die Stadtverwaltung setzt mit Ihrer Arbeit den Aufstellungsbeschluss des Rates um und führt das erforderliche Bebauungsplanverfahren durch. Dabei nimmt sie jede Anregung und alle Bedenken ernst und hat bis heute in einer Fülle von Abstimmungen und Festsetzungen sowie Änderungen, die zum Bebauungsplan gehörigen Unterlagen immer wieder ergänzt und nachgebessert, um diesen zu optimieren.
Bei zwischenzeitlich mehreren hundert Seiten Planunterlagen ist in der Abstimmung zwischen dem städtischen Planungsamt und dem bearbeitenden externen Büro nun bedauerlicherweise ein Fehler unterlaufen.
Dieser hat leider dazu geführt, dass von den – in den öffentlich zur Verfügung gestellten Unterlagen zur Stadtratssitzung - noch korrekt verwendeten farbigen Markierungen der Änderungen nicht alle in die Unterlagen übertragen wurden, die dann für die anschließende förmliche Offenlage verwandt wurden. Dennoch kann auch derzeitig noch jeder, der sich für den Sachverhalt interessiert, alle Änderungsmarkierungen in Summe in den beiden zur Verfügung stehenden Dokumenten abrufen. Den eingegangenen Stellungnahmen ist ohnehin zu entnehmen, dass diese bekannt sind.
Im Sinne einer maximalen Transparenz und auch Arbeitserleichterung für alle Bürgerinnen und Bürger, aber auch alle weiteren Beteiligten, wäre es aber dennoch geboten gewesen, alle Markierungen – wie in der Ratsvorlage geschehen – für das förmliche Offenlage-Verfahren zu übernehmen.
Aufgrund der hohen Rechtsanforderungen, denen Bauleitplanverfahren unterliegen, wird zurzeit geprüft, wie mit dieser unvollständigen Markierung weiter umgegangen wird, da es natürlich unser Interesse ist, das Verfahren rechtssicher abzuschließen.
Da das Verfahren auf erhebliches öffentliches Interesse stößt und an die Verwaltung auch viele Anfragen älterer Bürger nach dem Abschluss des Verfahrens herangetragen werden, ist es ihr wichtig, aufgeworfene Fragen sachlich und verständlich zu beantworten und über den Sachstand zu informieren. Aufgrund der Komplexität der Thematik und kursierender missverständlicher Aussagen ist dies aber ggf. nicht vollumfänglich leistbar.
Scheuen Sie sich nicht, mit Ihren unbeantworteten Fragen an die Verwaltung heranzutreten!
